观点指数(GDIRI) 近日，青岛海创惠水路33号地块正式发布建设项目规划许可批前公示，该项目由龙湖龙智造代建，规划打造26栋别墅及洋房产品。地块位于惠水路以南、汉川路以西，占地面积约5.94万平方米，容积率1.25，总建筑面积约12.8万平方米。
信息显示，该地块是2025年青岛土地市场“总价地王”的核心组成部分。此前龙湖龙智造已与青岛海创置业签约，为惠水路3宗地块提供全过程开发管理服务，3宗地总建面约18.96万平方米。
今年以来，龙湖龙智造依然保持较为积极的扩张路径。年初，龙湖龙智造宣布签约湖北联投新城集团，为武汉花山河南岸综合体项目(P(2022)137号地块)提供代建代销服务。一季度末，龙湖龙智造签约北京顺义裕龙湾项目，为项目提供销售代理服务。
近年来，随着房地产重资产业务承压，企业调整发展策略。通过调结构，增加轻资产运营业务等手段，增强企业的经营韧性并保留相关业务人才。但在代建行业，企业的普遍做法是把业务面做宽、体量做大，以此形成规模效应。二者差异在于，代建业务回款周期较长，扩大业务规模有利于企业弥补付款期“青黄不接”的资金缺口。
因此，龙湖龙智造选择持续规模扩张，本质上也是遵循了同样的逻辑：在回款周期长的约束下，唯有做大业务量，才能保证现金流平稳。
代建业务大扩张
龙湖龙智造成立于2022年8月，是龙湖集团的代建平台，沉淀了龙湖多年的项目经验。
在企业输出代建经验的过程中，委托方往往看重代建企业的品牌效应。行业早期的做法是，代建企业授权委托方使用自己的品牌名称，并收取品牌授权费。这种方式收益轻松、到账时，但隐患也很明显：一旦项目出现重大质量问题，消费者对代建企业品牌的负面情绪便会随之而来。
而如今，行业更普遍的做法是代建企业深度参与委托方项目的全过程，涵盖管理、建设、运营、服务等环节。由于亲自介入工程建设，代建企业为维护自身品牌口碑，对项目质量的监管自然也会更加严格。
良好的品牌印象，不仅能让委托方更加放心地将项目交给代建企业，也有助于提升代建企业的重复合作率。优质项目形成的口碑效应，还可能从现有委托方传播到其他潜在客户。
为了维护“龙湖”这一品牌形象，龙湖龙智造或许会更倾向于选择代建代销或管理类的项目。从数据来看，亦可以印证。
据观点指数不完全统计，龙湖龙智造去年新增20个项目，代建代销和项目建造管理占比较高，后面依次为建设与运营、装修服务、咨询服务等。这些项目体现了龙湖龙智造的扩张路径与业内代建企业并无二致，即以集团深耕的重点城市为主。
数据来源：公开市场，观点指数不完全整理
观点指数观察到，部分代建企业在成立初期仅是集团内部的某一业务板块，整体规模较小，这一特点在国企平台下的代建企业中尤为明显。这类企业，最初主要承接政府类的公益项目，例如安置房、公共设施等。随着城市更新业务的不断推进，其业务板块逐步壮大，对成立独立平台公司的诉求也日益强烈。不过，这类代建企业地域属性较强，向外省市拓展市场的影响力相对有限。
近年来兴起的代建平台企业，主要是以房企为主。这类代建企业由集团统一管理。得益于集团全国化布局带来的资源渗透能力，代建业务则快速生根发芽。
或许正是这种发展路径，给龙湖龙智造带来了可观的客户裂变效应。2025年，龙湖龙智造在全国化扩张中实现规模的大幅提升。数据显示，2025年龙湖龙智造新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额达206.2亿元，全年累计交付面积293万平方米。截至2025年，龙湖龙智造已累计获取代建类项目270余个，总建筑面积超3800万平方米。
从去年的数据来看，龙湖龙智造代建面积同比增加73.38%。龙湖龙智造营业收入也从2024年的12.1亿元升至2025年的13亿元。
规模即“护城河”
龙湖集团的战略性调整，推动龙湖龙智造不断通过外拓来补充规模。龙湖集团在业绩会上明确提出“业务迁移”方向：除开发业务外，运营及服务业务需成为更稳定的收入来源，预计最晚在2028年，后者的收入要超过开发业务。
据了解，近年来龙湖龙智造的毛利率一直稳定在40%以上。高毛利业务为开拓新领域提供了更充足的动力，既为集团提供稳定利润，又优化了资产负债结构，成为龙湖穿越行业周期的重要支柱。
当前代建行业竞争日趋激烈，费率下行、毛利收窄已成为全行业的共同挑战。费率水平直接关乎企业利润，目前行业综合费率已经回落至0.4%-3%的区间。
其中，政府委托类项目费率严格，一般在0.4%-2%之间。工程投资额越大，费率越低。但这类型项目胜在回款风险低，且能为企业提供强大的品牌“背书”。而商业代建项目费率通常在1%-3%，收益水平更高，但相应存在回款风险。
商业代建可采用更灵活的费率组合，提升代建企业的收益，例如基础费率叠加代理销售费、品牌授权费等奖励性费用。目前住宅类代建项目收益较好，正是得益于这种弹性机制。
龙湖龙智造的项目业态以住宅为主，同时涉及综合体、商用等。这或许是支撑其维持40%以上毛利率的重要原因。
当然，部分代建企业采取“以价换量”的策略抢占市场占份额——通过降低费率吸引委托方，提高自身竞争力，扩大业务规模。
随着竞争白热化，龙湖龙智造在扩张的过程中必须直面收益挑战。上市代建企业绿城管理的毛利数据直观反映了这一变化。2025年，绿城管理实现营业收入约31.2亿元，同比减少9.33%；毛利12.39亿元，毛利率为39.7%，较2024年的49.6%下降9.9个百分点；而2023年其综合毛利率为52.2%。
进入2026年一季度，金地管理、绿城管理、中海管理、远洋建管、而今管理等同业纷纷出击，持续分食有限的代建市场。绿地集团旗下代建平台“绿地智造”一举斩获广西百色、山东济南、河南郑州等地多个项目。早在今年年初，绿地集团便为代建业务定下了“业绩倍增”的小目标。保利置业则中标苏州虎丘别墅项目，并明确2026年以来将加大代建业务发展力度。可见，行业内代建企业均展现出规模扩张的雄心。
龙湖龙智造坚持规模作战，本质上是适配代建行业的经营规律。代建项目按工程进度分阶段结算，回款周期通常跨越数月甚至数年，少量项目容易出现“成本持续投入、收费节点滞后” 的现金流真空期，若委托方延期付费，企业资金压力将急剧放大。
而规模扩张可使不同项目的收费节点相互交错，全面覆盖成本支出真空期，从而保障收入衔接顺畅，现金流更稳定。同时，规模提升还能提高市占率、增强行业话语权，在合作谈判与资源获取中占据优势。
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